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探析二手房买卖过程中常见纠纷事件与预防

发布时间:2020-06-30 11:26所属分类:法律论文浏览:58次

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 摘    要: 随着我国市场的变化以及消费者需求的增长,使得房屋买卖的成交数量不断增长。但鉴于复杂的市场环境以及起伏较大的房价变化,买家对于二手房买卖相关法律知识并不了解,时常出现权益受损等情况。深入了解二手房买卖过程,明确二手房买卖纠纷与处理方法,是目前房屋市场交易中心亟待解决的一大重要问题。

探析二手房买卖过程中常见纠纷事件与预防

  关键词: 二手房; 买卖; 合同; 纠纷;

  近年来,我国房屋市场价格不断变化,纠纷事件也不断发生。大部分买家并不了解房地产相关法律规定,缺乏二手房买卖经验,不熟悉二手房的交易流程,导致二手房买卖纠纷事件时常发生。基于此,本文主要分析二手房买卖过程中常见的纠纷事件以及买卖过程中应注意的事项,旨在为购房者解决二手房买卖纠纷。

  一、二手房买卖过程中常见纠纷事件

  (一)定金问题产生争议

  由于合同种类繁多,因此根据不同合约类型常将定金分为立约定金、违约定金等,定金的性质是根据合同内容中具体约定而决定的。在二手房买卖过程中,若中介机构仅仅出具定金收条,却未明确具体内容,买卖双方很可能就这笔“定金”的性质产生不同看法甚至是争议[1]。为避免定金争议,最有效的方法是明确具体约定,针对定金涵盖的范围进行准确定义。

  (二)房价大涨时卖家宁可毁约不要定金

  定金的作用是为了确保双方签订正式合同而产生的一种行为。房价大涨是买卖双方无法控制的情况,但这种特殊的情况下若房屋卖家通过拖延房屋过户的时间、不与买家配合或者拒绝办理房屋过户手续等多种方式导致违约,买家仅仅通过要求卖家双倍支付返还定金仍无法弥补自身损失,买家必要时可通过法院提起诉讼请求卖家赔偿差额损失,或向法院请求其继续办理和履行房屋的过户以及对房屋申请财产保存[2]。

  (三)买卖双方为避税订立“阴阳合同”后卖家主张买卖合同无效

  为避税订立“明阳合同”这一行为本身是违反行政法规的,但并不是一定会导致房屋买卖合同无效。如果卖家看到房价大幅上涨或由于其它的原因,就单方面认定房屋买卖合同已经无效,这种主张并不能完全成立。依据《合同法》中相关的规定,若卖家能够确定真实的买卖合同中房屋交易价格,并且代表的是买卖双方的真实买卖意愿,则房屋买卖合同就是有效的,卖家的意愿和主张并不可能成立[3]。

  (四)交易不成中介能否收取报酬

  二手房买卖过程中谈好价格后双方会签订《房屋转让合约》,根据相关法规,中间人未促成合同成立,则不得要求支付报酬,但若中介公司能够提供服务过程中实际支付的费用凭证,则可要求毁约方给予实际补偿[4]。

  (五)房屋过户后买家户口没有迁移

  随着政策的改变,我国大部分地区房子与各种福利之间是相互关联的,为维护自身权益,若买家买房后卖家仍未迁移户口,买家应督促其尽快迁移,为避免这一情况的出现,买家应考虑到签订合同之前先明确卖家户口迁移情况,并将户口迁移违约责任写进合同中。

  (六)房屋质量问题

  针对房屋质量问题,需要具体划分情况,若卖家故意隐藏房屋情况,买家可向卖家主张违约及赔偿责任;若卖家将房屋真实情况告知中介,但中介基于成单目的而并未如实告知买家,买家可向房屋中介公司主张赔偿责任;若双方签订合同时,卖家如实告知买家房屋质量情况并且表示接受,买家若以优惠价购得房屋后却又以房屋质量为由要求卖家赔偿时,卖家无需承担责任。

  二、预防二手房买卖过程中纠纷的方式

  (一)选择信誉中介公司,谨慎对待独家代理

  对于买家来说,在购房时一般主要通过中介公司购买,在签订合同前,买家一定要核实中介公司的相关信息,如是否有原房主对该中介公司的授权委托书,该中介公司是否有营业执照以及是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书等,验明其是否具有合法性和真实性。并且应明白主次顺序,签订合同时首选应签订房产经纪合同,产权交易即将进行时再签订房产买卖合同。

  对于卖家来说,则应谨慎对待市场上的独家代理。独家代理是一种中介机构为了扩大自己手里房源而采取的一种措施,对于中介方来说,取得独家代理能够提高自身的收益,为拿到独家代理常承诺卖家能够在约定时间内出售、成交价能够高于市场水平、降低佣金标准等[5]。卖家在签订独家代理之前应了解双方的权利和义务,保证公平公正,同时应该了解自己的责任以及违约所要承担的责任,慎重考虑后决定是否能够签约。

  (二)严格核实签约主体,签订协议不能马虎

  在二手房购买过程中,首先应核实双方主体信息,如,签约主体是否真实以及主体资格是否存在等。核实签约主体的真实性作为房产买卖合同成立的基础,不管有无第三方担保,买卖双方都应提高对核实资格对方的重视程度,避免上当受骗等事件的发生。并且买家应注意在约定好房屋买卖相关事宜后才能签订定金支付书、购房意向书等定金合同,对于定金收取和退还的条件应当明确说明。此外,在签订购房意向书等合同时,需要注意禁止授权给中介方,避免中介机构将“中介服务”擅自改为“代理服务”,导致意向金直接变为定金[6]。

  另外,有关税费以及服务过程中出现的违约情况等也应事先约定,买家可通过中介机构或直接向卖家了解除房款外的税费情况,明确自己所承担的税费的类别和总额,避免出现新的税费种类后因无法明确双方谁负责缴纳而产生纠纷。

  (三)约定费用划界时间,注明过户交验时间

  为保证合同顺利签订、维护双方合法权益,在拟定合同时应对各个方面进行详细规划,如清楚约定房屋过户、物业交割、交房时间、违约责任以及附属设施的交接时间等,同时应具体划分水、电、气等费用的划界承担时间。对于首付款和尾款来说,目前大部分买家首付款和尾款并不会在同一时间段交付给卖家,因此部分中介方在收到买家定金后仍然会带其它意向买家看房,在两者之间选择出家更高的买家进行交易,导致违约情况的发生,一房多卖属违规操作,为维护自身权益,买家应在合同中明确约定首付款交付、房产过户、尾款交付的具体期限以及过户手续如何办理等。

  随着互联网技术的发展,购房时有关签约等事项也可通过网络进行,网上签约的步骤是在网上签约后打印出来由买卖双方签字,对于中介方要求进行网上签约,但却借故拖延或直接不签约的情况,买家可通过建设房屋管理部门对其进行投诉处理。针对因房屋无法交易而导致定金或合同纠纷事件发生,在有书面约定的情况下可按照约定进行,而没有书面约定的情况则可协商解决,或在房屋所在地法院起诉[7]。

  (四)明确约定违约条款,注明赔偿责任金额

  房产交易是一项复杂的过程,并且涉及金额较大,难免出现意外情况或违约行为,尤其是有关赔偿的事项,更应在合同中列举出来。为保证双方利益,卖家应按照规定提前准备和打印定金收条,买家在与卖家真正签订合同后才能将定金交付给卖家,定金和定金收条同时交易。尤其注意不能将定金交给卖家的代理人或中介方,尽量减少交易环节,从而减少纠纷。合同中可单独列出违约赔偿责任和赔偿金额相关方面的内容,针对以上情况发生时,能够依据定金罚则进行处理,定金最高不能超过全部房款的20%,超过部分算作购房款。

  三、结束语

  关于本文所提到的条款,是二手房签订合同过程中的必备条款,是减少二手房买卖过程纠纷事件的主要方式,不管是买卖双方中的哪一方,都应加大对于签订合同等各流程的重视。在能够联系到卖家本人的情况下应直接与其联系,避免过分依靠中介方,同时提高自身警惕性,关于定金、首付款、尾款等涉及到金钱的方面,最好当面、亲自交给卖家并取得收据,避免受到欺诈等,从而导致自身合法权益受损。
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  参考文献

  [1]何峰,余舒婷.浅论二手房买卖合同的解释方法[J].中国商界月刊,2010(01):248-249.
  [2]高春峰,王桃李.论二手房买卖合同中的户籍条款——以合同附随义务为视角[J].法制与社会:旬刊,2013(10):58-59.
  [3]范丰丽.二手房交易中的法律问题研究[J].法制与经济:中旬,2011(8):102-103.
  [4]王曙光,高攀.二手房交易管理的税收政策分析与建议[J].经济研究导刊,2019(016):60-61.
  [5]王蔚君.论二手房买卖合同纠纷案件违约金计算的判决依据问题——以海口市美兰区人民法院某判决书为例[J].住宅与房地产,2016(027):34-35.
  [6]孙宏志.对二手房买卖合同示范文本修订工作一个基础性问题的解决思路[J].中国房地产业,2012(1):57-60.
  [7]白世平,李南.二手房“一房二卖”的纠纷处理[J].法制与社会,2012(027):108,110.

  原文出处:沈运涛.论二手房买卖过程中的纠纷与处理方式[J].法制博览,2020(18):175-176.

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