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O2O租房背景下的法律困境和风险规避探究

发布时间:2021-04-13 17:46所属分类:法律论文浏览:158次

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 摘    要: 近年来,O2O租房平台快速发展,迅速占据了中心城市的主要租房市场,在为房东及租客提供更加便捷租房体验的同时,也带来了许多法律问题和法律风险。其中最核心的法律问题有两点,一是平台与房东之间形成的法律关系究竟是委托关系还是租赁关系,二是租客在平台的居间下与银行签订的“租金贷”合同是否应受到平台违约行为的影响。前者关系到当平台出现违约时,应当由哪一方当事人承担由此而引发的不利后果,后者则关系到租客在还款期内可能面临的各种信用风险。

O2O租房背景下的法律困境和风险规避探究

  关键词: O2O租房; 租金贷; 风险规避;

  Abstract: In recent years, with the rapid development of O2O rental platform, it has occupied the main rental market in central cities. While providing more convenient rental experience for landlords and tenants, it has also brought many legal problems and legal risks. There are two core legal issues: one is whether the legal relationship between the platform and the landlord is entrusted legal relationship or leased legal relationship; the other is whether the rent loan between the tenant and the bank under the intermediary of the platform should be affected by the platform's breach of contract. The former relates to which party should bear the adverse consequences of the platform's breach when the rental platform break the contract.The latter is related to all kinds of credit risks that tenants may face during the repayment period.

  Keyword: O2O rental; rent loan; risk aversion;

  一、问题的提出

  近年来,随着互联网经济的不断发展,O2O概念逐渐普及到了生活的各个领域,为人们的生活提供了极大的便利,租房领域自然也不例外。随着O2O租房平台在各大中心城市的迅速发展,不仅租房市场被注入了新的活力,达到了空前的繁荣,许多年轻人也借此找到了心仪的住处,得以在中心城市安家。然而,这种双赢的局面并未持续太久。由于相关部门对O2O租房市场缺乏有效的监管,部分平台对自有资金池及旗下销售人员的管理能力欠佳,O2O租房市场频频爆出不良事件,导致许多租客对O2O租房平台失去了信心,全国各地出现了租客们通宵排队退房、退押金的挤兑现象。受此影响,许多原本资金状况良好的平台也不堪重负,不得不黯然离场。在这样的问题背后,受害最深的必然是普通租客,他们不仅面临着被房东逐出房屋、无家可归的困境,更可能同时还背负着沉重的长期租金贷款。想要解决这些问题,不仅市场监管部门须主动加强对O2O租房市场的监管措施,租客也需要理清O2O租房背后的法律问题及法律风险,做好充分的风险规避措施,避免陷入房财两空的窘境。

  二、O2O租房背后的法律问题

  (一)O2O租房背后的法律关系

  O2O租房平台的业务主要涉及三方当事人,分别是房东、租客以及平台。其中,由于房东与租客之间通常没有直接接触,因此最核心的法律关系主要是发生于房东与平台以及租客与平台之间。
 

  从表面上看,租房平台的业务内容非常清晰,就是先从房东手中租得房屋,加以一定的装修改建后,再通过网络平台将房屋租予租客,通过赚取租金之间的差价来获得收益。然而在实务中,租房平台在与房东签约时,通常并不使用租赁合同,而是使用房屋委托管理合同。与之相应,租房平台在与租客签约时通常也不使用租赁合同,而是使用房屋代理租赁合同。例如,蛋壳公寓在与房东签约时,使用的合同抬头为“房屋出租委托代理合同”,并且在签约的同时,还会与房东再签订“授权委托书”“保证书”;租房平台在与租客签约时使用的合同抬头则为“房屋代理租赁合同”,这就导致房东、租房平台、租客三方之间的法律关系出现了争议。当租房平台出现问题时,租客通常会主张房东与租房平台之间成立委托关系,房东则通常会主张其与平台之间成立租赁关系,这两种法律关系会导致截然不同的法律后果。

  1.委托关系说。该说认为,房屋委托管理业务是一种新兴的商业模式,其主要内容就是房东与租房平台签订委托管理合同,将其闲置的房屋交由租房平台代为管理;而租房平台从房东处取得授权后,利用互联网络平台的信息优势,将房屋出租给租客,再向房东定期支付租金收益,租金差价则作为自身的管理报酬。虽然从表面上看这种业务模式与转租关系十分相似,但是随着租房市场的不断扩大,类似业务的不断普及,应当承认这种业务已经形成了一种新型的委托合同类型。在司法实践中,已经有部分判决支持了这一观点。在“黄蕴芳与王云龙返还原物纠纷案中”1,法院认为房东黄蕴芳与租房平台乐伽公司签署的《房屋出租委托代理合同》在性质上属于授权委托合同,租客王云龙与乐伽公司签署的《房屋租赁合同》对黄蕴芳具有法律拘束力,虽然乐伽公司已经无力向黄蕴芳履行《房屋出租委托代理合同》中的相关约定,但是并不影响《房屋租赁合同》的法律效力。因此,王云龙对房屋之占有属于基于租赁关系的有权占有,黄蕴芳要求王云龙搬离涉案房屋的主张不成立。

  2.租赁关系说。该说认为,虽然租房平台与房东之间签署的是委托管理合同,但是依据实质重于表象的民法基本原则,租房平台与房东之间归根结底依然属于租赁关系。委托关系强调受托人为委托人的利益、受委托人的指示而行事,委托人通过委托事务取得的相关财产应当交付于委托人,委托事务产生的相关法律后果也应当由委托人承担。这就意味着在通常的、显明的委托关系中,对外委托人才是法律关系的当事人,受托人只是委托人的代理人,应当由委托人承担相关法律风险以及市场风险;对内受托人应按委托人的要求而行事,仅收取委托报酬,而不应从委托事务本身的盈利中获益。然而通过简单的对比即可发现,租房平台与房东之间的关系并非委托关系。首先,租房平台完全具有自主经营能力,并不受到房东的限制,其唯一的合同义务就是定期向房东缴纳租金。其次,如果房屋因未能出租而闲置,租房平台依然要向房东缴纳租金,由此造成的利益损失完全由租房平台承担,可见租房业务中的业务风险实质上由租房平台在承担。再次,租房平台通过直接向租客收取租金来赚取差价,并非从房东处收取委托报酬。最后,在租房平台与租客之间签订的租房合同中,租客的意思表示是向租房平台发出的,租客在意思合意中所表达的,欲使受到合同拘束的对象也应当是租房平台。因此,租房平台才是合同的当事人,如果租客对该租房合同的相关内容发生争议,承租人欲提起诉讼,应当以租房平台而非房东为起诉对象,这一点在许多司法案例中也有所体现。2综上所述,租房平台的法律地位应当属于转租人。

  (二)O2O租房中的租金贷问题

  1.租金贷的概念。在租房平台提供的租赁服务中,短期租赁的价格一般十分昂贵,长期租赁的价格则相对便宜。因此,有长租打算的租客都倾向于选择与租房平台签订长期租赁合同。而在长期租赁合同中,租房平台一般都会要求承租人一次性缴纳租房款,这对租客而言可能是不小的经济压力。为了解决这样的问题,租金贷应运而生。租房平台在与租客签订合同时,会提供一种租金贷型付款模式供租客选择。租金贷的基本模式就是租客与贷款银行直接签订贷款合同,由贷款银行一次性向租房平台缴纳租房款,然后由租客定期向贷款银行偿还贷款的本金及利息,租房平台则作为保证人向贷款银行承担保证责任。

  2.租金贷中的法律关系。在租金贷中同样涉及到三方当事人之间形成的两种法律关系,分别是租客与银行之间的贷款法律关系及租房平台与银行之间的担保法律关系。在租客与银行之间的贷款法律关系中,租客是借款人,银行是出借人,租房平台是居间人。在银行与租房平台之间的担保法律关系中,银行是被保证人,租房平台是保证人。租房平台相对租客与银行而言,并不承担持续性的法律义务。租房平台在从银行手中取得一次性支付的房屋租金后,可以随意支配该租金,并不受到银行或租客的监督,仅在租客无力向银行偿还贷款时,租房平台才需要作为保证人代租客向银行偿还贷款。然而,由于租房平台拥有房屋的实际控制权,如果出现租客违约的情形,租房平台只要将房屋收回再租给其他租客即可填补损失,因此在租金贷的相关问题中,租房平台几乎不承担风险。

  三、O2O租房背后的法律风险

  (一)O2O租房的业务模式及风险

  通过租金差价赚取收益是传统租房中的业务模式,互联网时代下的O2O租房模式则与之有所不同。在实际市场中,各大租房平台为了拓展用户,在竞争激烈的互联网租房市场中取得先机,竞相采取高收低租的业务模式,即高价从房东处拿房,再低价向租客出租。这样的业务模式从逻辑上讲几乎不可能产生收益。以上市公司蛋壳公寓为例,2020年蛋壳公寓发布的第一季度财务报表显示,截至2020年3月31日,蛋壳公寓的营业收入达到了19.4亿人民币,其营业支出则达到了19.55亿人民币,蛋壳公寓向房东支付的租房费用甚至超过了从租客手中收取的租金,基本处于年年亏损的状态。然而,租房平台先割裂房东与租客之间的联系,再采取长收短付的业务模式,即一次性从租客手中拿钱,分期向房东付钱,再通过与租金贷相结合,就能够快速形成自己的资金池,再通过使用资金池里的资金继续扩大业务规模,不断利用时间错配拓展资金池,形成循环。

  理论上讲,租房平台的资金链只要不出现问题,就可以不断拓展资金池的规模,并利用资金池内的资金进行投资取得收益,但是这一切都以租房平台能够不断开拓市场并通过合理投资创造正收益为前提。然而受到疫情、市场等一系列影响,租房平台的资金池出现了严重短缺。由于近期各种租房平台频频暴雷,租客们纷纷对租房平台失去了信心,出现群体退租等挤兑现象。租房平台无法继续收到新租客的预付租金,还需要不断归还退租租客的预付租金,导致资金池出现入不敷出的情况。蛋壳公寓的招股资料显示,蛋壳公寓因租客退租而形成的负债年年上升,并且由于蛋壳公寓未能及时退还预付租金,在许多互联网络平台都出现了大量的针对蛋壳公寓的投诉3,这又引发了更严重的挤兑现象,形成了恶性循环。目前,各大地区的蛋壳公寓几乎都出现了资金池短缺的问题。最近,在某些地区甚至还出现了由于蛋壳公寓逾期未向房东支付租金,房东通过强行换锁、停水停电等方式驱赶租客的新闻。此外,由于租金贷模式中的贷款银行开始对租房平台的资金状况产生警惕,渐渐提高了对租房平台资金管理能力及资金链控制能力的要求,租房平台的资金问题变得雪上加霜。

  (二)房东及租客的法律风险

  1.房东与租客的租金风险。当租房平台由于出现资金问题,既无法按时向房东缴纳租金,又无法向租客退还预付租金时,原本被租房平台分隔的房东和租客便开始为推卸风险而进行正面的交锋。虽然在这一问题上,最大的责任人无疑是租房平台,房东和租客都是市场博弈下的牺牲品,但是房东和租客之间已然陷入了一场零和博弈,而这一场博弈的关键就是房东、租客以及租房平台之间签订的合同的性质以及形成的法律关系。若将房东与租房平台之间签订的合同解释为委托管理合同,而租房平台与租客之间签订的合同解释为代理出租合同,那么租房平台本质上就只是房东的委托代理人,房东与租客才是租赁合同的直接当事人。从委托代理的法律效果出发,当租房平台与租客签订合同并预收租金时,租房平台所作出的一切法律行为产生的法律效果都需要由房东承担。具体而言,租房平台在租房合同中对租客作出的所有约定都应视同房东本人对租客作出的约定,而租房平台从租客手中收取预付租金的行为则应当视同房东本人从租客手中收取了预付租金,此时无论房东实际上从租房平台手中是否收到了租金、收到了多少租金,都与租客无关。从结果上说,此时租房平台暴雷所造成的损害都将由房东承担。相反,若将房东与租房平台之间签订的合同解释为租房合同,而租房平台与租客之间签订的合同解释为转租合同,那么此时当事人之间的法律关系则会截然不同。在房东与租房平台之间,房东是出租人,租房平台是承租人,依据合同相对性原则,房东的一切权利义务都仅针对租房平台。与之相同,在租房平台与租客之间,租房平台是转租人,租客是转承租人,租客的一切权利义务也仅可以针对租房平台。此时如果租房平台出现违约行为,无论是房东还是租客都只能向租房平台主张责任。具体而言,当租房平台逾期未向房东支付租金,并经房东合理催告后仍未缴纳时,房东可以向租房平台主张违约责任,并解除租房合同,此时租客通过租房平台的居间而形成的占有连锁便出现了断裂,租客对房东而言无权继续占有房屋,房东可以直接依据《物权法》第34条向租客主张原物返还请求权,要求租客搬离房屋。当然,由于租房平台对租客同样构成违约,租客也有权向租房平台主张违约责任,但是该权利并不能对抗房东,此时租房平台暴雷所造成的损害就变成了由租客承担。笔者认为,房东和租客都是租房平台市场投机行为下的受害者,无论由哪一方当事人单独承担所有的不利后果,对该方当事人而言都不公平,此时最佳的解决方式只能是期待双方当事人进行协商,取得一个折中的解决方法。房东、租房平台与租客之间的法律关系与供应商、经销商与消费者之间的法律关系在一定程度上有些类似。相较租客而言,房东与租房平台作为市场上的服务提供方,二者之间的立场似乎更为一致,联系也更为紧密,毕竟就同一间房屋而言,虽然租客可以不断变更,但是房东及租房平台往往都只有一个,因此由房东承担比租客更多的不利似乎是合理的。因此,当租房平台无力承担法律责任时,法院可以引导双方当事人协商,并要求房东作出更多的让步。例如以租客所缴纳的预付租金为基准,要求双方平均分担损害,允许租客按照原先所缴纳的租金的一半向房东续租房屋,即使原先房东从租房平台处收取的租金高于租客原先所缴纳的租金。

  2.租客的租金贷风险。根据合同的相对性原则,租客与租房平台之间发生的法律纠纷并不会影响到贷款合同的效力。在实际生活中,经常存在租房平台名下的销售人员利用年轻租客初入社会缺乏法律常识以及风险意识,有意隐瞒租金贷背后的法律风险,甚至在租客根本不知情的情况下,采用欺骗的手段诱使他们签订贷款合同。虽然依据《民法典》第149条的规定,在租房平台实施欺诈行为、使租客在违背真实意思的情况下签订贷款合同时,由于租房平台是银行的代理人,应当推定银行知道该欺诈行为,租客应有权撤销该合同。但是在实际生活中,租客很难证明销售人员存在欺诈行为,这就导致贷款合同通常都是有效的。当租房平台出现违约时,租客在租房时签订的贷款合同通常也不会受到影响,租客仍然需要按照贷款合同的约定,定期向银行偿还贷款。此外,在租客寻求短租时,有的租房平台会要求租客签订一年以上的长租合同,在短租到期后再进行退租。如果此时租客选择了租金贷的付款模式,那么虽然租客实际上仅是短租,但是仍然会与贷款银行之间签订一年以上租期的预付租金贷款,虽然此时租房平台会承诺当租客退租后,由租房平台帮租客偿还剩余贷款,但是如果租房平台违约,未偿还剩余贷款,那么最终还是需要由租客承担偿还责任。笔者认为,银行既然授予了租房平台居间签订贷款合同的代理权限,那么理应肩负起对租房平台信用风险的审核责任,不仅需要提高对租房平台资金管理能力的要求,还要结合市场信息,不断更新相关数据,及时中断与存在较大风险的租房平台的合作,避免出现更多的牺牲者。此外,作为租客,务须培养起风险规避意识,谨慎对待一切金融产品,在彻底了解金融产品背后的业务逻辑以及法律风险之前,不可轻易签约,避免承担双重损害。

  四、结语

  对我国市场而言,互联网平台的快速发展既是机遇,又是挑战。O2O租房平台在给房东、租客带来更加高效、便捷租房体验的同时,也让房东和租客承担了更大的法律风险。笔者认为,想要解决这些问题,首先必然离不开市场监督管理部门不断改进并加强对租房平台相关业务的监督管理,对租房平台利用时间错配拓展资金池的行为加以限制;同时,作为房东和租客,也必须清楚地认识到在使用租房平台进行租房的背后可能会面临的法律问题及法律风险,尽可能采取必要的风险规避手段,避免在租房平台出现问题时措手不及。

  同时,对于因过去租房平台暴雷事件而受到损害的房东和租客而言,需认识到在这一问题上,双方都处于受害者的立场,应当联合起来共同向租房平台主张自身的合法权益。虽然就责任的承担而言,房东与租客之间存在天然的利益对立,但是房东和租客依然应当保持最基本的同理心。租客应积极主动地找房东进行协商,尽量争取折中的解决方案;房东也应尽量避免通过强制手段催赶租客,即使协商结果未能达成一致也应诉诸于法律,而非暴力。
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  注释

  1参见“黄蕴芳与王云龙返还原物纠纷案”,杭州市下城区人民法院(2020)浙0103民初110号。
  2参见“朱倩文与紫梧桐(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷案”,上海市第一中级人民法院(2020)沪01民终9582号。
  3张垣:《蛋壳公寓:股价腰斩投诉暴增》,《商业观察》2020第10期。

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