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房地产公司现金流管理的优化之会计研究--基于YY公司的案例分析

发布时间:2019-09-27 09:54 作者:原创 浏览:234

本文结合当前国内房地产行业的发展状况,针对 YY 房地产公司现金流管理提出了具体的优化思路:首先,应把现金流量管理置于企业战略发展这个大的框架之内,二者必须保持一致;其次,应针对企业资金建立相应的集中管理机制;最后,应及时编制现金流相关预算等等。

第 1 章 绪论

1.1 研究背景
现金流量对于企业的财务管理方面而言是非常重要的一个指标,若企业没有充足的现金流,不但企业的财务状况会出现严重问题,同时还会对企业的经营活动产生重大影响,对于到期债务或是相关利息等,如果企业无力偿还很可能就会走上清算破产的道路。因此,企业对现金流管理应当高度重视,因为它关系着企业自身的生存与发展。
就我国而言,企业的现金流状况主要与以下三方面的活动有关:一是企业的日常经营活动,二是购买固定资产以及对外进行投资等活动,三是筹资等相关活动[1]。企业现金流所反映出的信息是真实且可靠的,这对于企业发展具有重要的促进作用,一方面它可以如实地将企业自身的债务偿还能力、现金流转状况等反映出来,另一方面,它提供的信息对于公司实现可持续发展和提高盈利能力具有重要意义。作为一个主体,企业的目标是盈利。事实上,很多企业中都存在账面利润与实际现金流不一致的情况,从利润表的账面上看企业的净利润额是很高的,然而当为了筹集资金所欠下的债务到期时,企业却由于流动资金不足而无力偿还债务,最终只能被迫选择清算破产。之所以会出现这类问题,最重要的原因是企业对于现金流管理并未给予足够的重视,思想上不重视,实际活动中自然也很难管理好现金流。一个好的现金流管理方案一方面能够为与企业经营活动相关的综合性财务指标(发展潜力、经营情况等)提供重要的参考依据,另一方面,它可以为企业的管理者或经营者提供更全面、更准确的财务信息。企业管理者或是经营者可以通过现金流的变动情况获取到许多重要信息,这些信息有利于他们对企业的经营状况进行准确地分析判断,同时他们在制定相应的投资计划时也需要考虑本企业现金流量的实际状况,另一方面,公司外的相关方也可以使用这些信息来判断企业的发展。不管是站在宏观市场环境的角度去分析,还是出于企业自身经营活动的考虑,任何一个企业要想正常运转都必须保持相对充足的现金流。对于房地产公司而言,现金流管理中最重要的问题是如何获得足够的资金来支持房地产项目的开发和建设,同时确保实现企业财务目标。
就国内房地产业的发展现状而言,大部分房地产经营者或管理者并不十分清楚现金流管理的重要性。大多数管理者都过于关注短期利润,对于现金流管理没有给予足够的重视。在开发建设某个项目的过程中,很少会提前预测项目前期所需要的现金流,对于整个项目的现金流动情况也未做整体性考虑,此外也没有针对资金出现缺口的情况制定相应的应急措施,一旦发生资金不足的现实情况只能是东拼西凑。在不预估现金需求量的同时又不进行合理的规划,这样就说明企业管理者既没有认识到资金在时间方面的重要价值,也没有考虑到合理的资金结构的重要性,从而会使得企业资金短缺的情况日益严重,同时也会不断加重企业的债务负担,企业不但要负担高额的融资成本,同时在经营过程中还会面临更大的风险,如果无法及时有效地解决问题,最终,它将陷入巨额债务困境,并被迫选择清算及破产。
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1.2 研究的目的和意义
1.2.1 研究目的
本文的研究目的,是以国内房地产行业自身的发展特点为依据,再结合目前房地产企业现金流管理的实际情况,以我国的基本国情为出发点,对房地产企业现金流管理的重大意义进行深入且全面的剖析,以 YY 房地产公司为研究案例,拟建相应的经营管理机制,如现金流管理系统、预算管理体系等,同时站在发展战略的高度择优选择开发项目、拓展融资渠道、组织高效的管理团队及进一步对管理制度进行完善,从内部环境方面为企业建立优质的现金流管理体系提供保障,从而能够为企业的运营与发展提供充足的资金支持,促进企业经济效益与内在价值同步提升,进一步扩大企业实现可持续发展的可能性。1.2.2 研究意义企业要生存下去并不断向前发展必须有充足的现金流予以推动,经长期实践证明,现金流才是决定企业核心竞争力的关键因素[1]。一个盈利能力不强的企业,并不一定就不能长期发展,只要其具有相对充足的现金流,还是可以持续运营下去。反之,即使一个企业具有很强的盈利能力,如果其不对现金流进行科学地管理,它也很有可能会破产。如果企业的管理层自身都不重视对现金流进行有效的管理,在进行决策时就会面临很大的风险,甚至可能会使企业遭遇严重的经济危机,如果不能及时地解决问题,企业最终很可能会被迫选择清算破产。由此可见,对于现金流管理的重要性,企业必须高度重视起来。
(1)理论意义
现阶段,国内对于房地产企业财务管理所进行的研究还相对较少,而且也没有形成相应的体系,相比之下,有关现金流管理的研究就更少了。不过有一点值得庆幸,越来越多的业内人士对企业现金流管理的重要性有了较以往更为深刻的认识,同时为了预防现金流断裂也采取了相应的措施,有效降低了企业发生破产的风险。以现有的相关理论作为基础,本文深入研究了房地产企业的现金流管理现状,并在一定程度上完善了这类企业的现金流管理体系,同时该体系的科学性也得到了进一步增强。从宏观方面来说,本研究对于我国现金流管理的研究起到了一定的促进作用,对现有的研究理论进行了补充与丰富。
(2)现实意义
从现实情况来看,很多破产企业的盈利状况并不差,之所以会发生破产主要的原因就是没有对现金流进行有效的管理,致使企业资金链断裂最终不得不选择清算。本文以 YY 房地产公司作为研究案例,在确认现金流管理现状的基础上深入地分析了该公司现金流管理中存在的主要问题,并进一步提出了相对应的优化策略。同时,还从该企业在经营方面所具有的特点出发,为其量身制定了相应的管理办法,以推动该企业不断向前发展。此外,本案例研究对于房地产行业中其他也存在类似问题的公司同样具有借鉴意义。
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第 2 章 现金流管理相关概念与理论基础

2.1 现金流管理相关概述
2.1.1 现金流
现金流简单来说就是企业在某一会计期内流入与流出现金的基本情况,其基础是收付实现制,通常又被称为现金流转或是现金流动。从运动状态角度对现金流进行划分,主要有动态及静态等两类现金流[20]。静态现金流既包括企业内部的库存现金,同时也包括随时能够用于支付的银行存款等,研究静态现金流事实上就是分析企业实际持有的现金数量并对其进行计算,为了能够有效应对各种突发情况,企业必须持有足量的现金,但是现金持有量也不能太多,否则不但会使企业相应的管理成本上升,同时还可能会影响到企业的投资活动。动态现金流主要包括经营、筹资及投资等方面的现金流,各种财务关系通过现金流量表就能予以反映。本文主要是以动态现金流为研究对象的,要研究静态现金流需要对企业的内控与管理进行重点研究。对动态现金流进行研究应将重点放在现金流的整个活动过程,企业的资金走向是由现金流的流向所决定的,而动态现金流是受控于相应的流程的,为了建立起更为有效、完善的运营机制,需要将企业的内控制度作为一个重要基础,通过对相关财务指标进行计算可以得到现金流具体的流速与流量。
2.1.2 现金流的性质
(1)动态性
企业所开展的每一项经营活动都会影响到现金流,只是影响程度有所不同,在经营活动持续运转的过程中现金流的具体数值也会发生相应的变化。这种变化主要体现在以下两个方面:第一,现金流入或流出企业的时间并不是完全确定的;第二,各个时间段甚至是时间点的现金流状况都是不同的。(2)时间性
在计算或使用现金流时,需要将影响货币时间价值的因素考虑在内,特别是对于投资活动中所产生的现金流更要考虑这些因素。
(3)差量性
从概念上讲现金流并非特定时间点上企业所持有的现金总额,实际上它指的是现金流量的一个变化量,这种变化时由企业的交易活动所引起的。差量概念不只是包括先现金的流入量与流出量,同时还包括现金净流量,它们都是现金在循环过程中所产生的差额。
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2.2 现金流管理基础理论
2.2.1 DSO 理论
DSO(Days Sales Outstanding)从字面上理解就是把企业帐面上的应收款项转变为库存现金所用的平均时间。从企业管理者的角度来看,就是从卖出产品到收到帐款的平均周期。
该公式是:应收帐款(DSO)  =企业账面应收帐款总额/平均销售额。
分析该公式可知,企业的应收帐款与应收帐款总额成正比,换句话来说就是即使企业实现了收入,只要款项未进入企业帐户,企业就不会取得资金收益,相当于为他人提供了无息贷款。就我国的情况来看,多数企业中都存在应收帐款,只是存在数额上的差异。通常来说只要应收帐款 DSO 不超过三十天,就可以认为企业的财务状况相对较好;如果应收帐款 DSO 大于四十五天,就说明企业管理应收帐款并未取得很好的成效,从而增加了企业的财务风险。与其他行业相比,房地产业有自身的特殊性,该行业从对项目进行投资到资金回笼所需的时间相对较长,因此就房地产行业而言,如果企业的应收帐款 DSO 大约为四十五天,其财务状况也是相对较好的。在企业的现金流管理机制中,通过运用 DSO 理论能取得较好的成效,同时可以更为准确地掌握公司的现金流情况。如果企业的应付款项大于应收款项,这种情况下企业的财务状况相对较好,也说明现金流情况较好,对于企业的发展是十分有利的;反之,就说明企业的财务状况较差,这种情况下企业要对现金流状况予以重点关注,加快款项的回收速度,以防资金链发生断裂。此外,DSO 的实际数值对于企业还具有一定的警示作用,一旦应收帐款 DSO 超过了四十五天,就说明企业现金流方面存在较大的风险性,这种情况下企业不应继续对外投资,而是应持有相应数额的现金偿还期债务等。
当前大部分企业都越来越重视现金流方面的相关指标,然而很多企业管理者对于现金流管理的认识还存在误区,他们认为现金流管理最重要的内容就是融资管理。然而通过分析 DSO 理论可以看出,如果企业的内部资金流入机制存在问题,即使企业能够融到大量资金,企业所面临的风险也会不断增大。就 DSO 理论来看,对于该如何有效的管控内部资金,企业管理者应重点关注,比如说针对应收帐款建立相应的明细账目,在应收帐款逐渐增多的情况下也能快速查清还有哪些款项长时间未偿还,并安排专人跟进时间相对较长的那部分应收帐款,如果某些客户不讲信誉长时间拖欠帐款,就应该考虑要将其从合作名单中剔除。因此,企业应针对应收帐款建立完善的相关机制,对于流入企业或从企业流出的现金进行严格地管理与控制,以防发生坏帐风险。与此同时,企业在投资时也应参考相关的 DSO数据,这样可以有效避免由于盲目投资给企业造成的风险。
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第 3 章  YY 房地产公司现金流管理现状分析 ......................... 17
3.1 YY 房地产公司概况 ................................. 17
3.1.1 YY 房地产公司基本情况 ............................ 17
3.1.2 YY 房地产公司组织结构 ........................... 18
第 4 章  YY 房地产公司现金流管理存在的问题及原因分析 .......................... 29
4.1 YY 房地产公司现金流管理存在的问题 ............................. 29
4.1.1 现金流管理缺乏战略规划 ............................. 29
4.1.2 现金流管理制度不健全 ......................... 30
第 5 章  YY 房地产公司的现金流管理优化策略 ............................. 36
5.1 确定以公司战略为基调的现金流管理目标 ........................... 36
5.1.1 以短、平、快为原则调整公司发展战略 ....................... 36
5.1.2 在公司战略基础上确定公司现金流管理目标 .................... 36

第 5 章 YY 房地产公司的现金流管理优化策略

5.1 确定以公司战略为基调的现金流管理目标
5.1.1 以短、平、快为原则调整公司发展战略
企业在制定发展战略时需要充分考虑其所处的环境,这里的环境是广义的环境,既包括围绕企业的外部环境,又包括企业内部环境。外部环境由三部分组成,一为宏观环境;二为行业环境;三为竞争环境。企业发展战略的成功以对环境恰到好处掌控为前提。随着我国全面进入小康社会脚步的加快,经济也迎来了调整与改革。目前我国正处于经济结构调整时期,无论是增长方式还是产业结构都面临着重大调整,同时国家货币政策也发生改变,房地产市场也面临调控,虽然调控是短期的、暂时的,但随着融资渠道的变窄,对过度依赖融资的房地产企业来讲,面临的挑战是前所未有的。房地产企业在现金流管理上,态度需谨慎,使用上量力而行,如果面临回款难度大、回款周期长等情况,应该适时调整发展战略,不适合再进行较大投资项目,否则轻则影响企业收益,重则因资金链断裂面临破产清算。
因此,在国家经济结构以及货币政策调整、房地产市场调控以及竞争愈发激烈的环境下,应慎重制定企业的发展战略。对 YY 房地产公司而言,企业的发展应以全局和可续发展为工作重点,不应将眼光放在短期以及局部利益上,工作方式上应以短、平、快为主,忌贪大求全,以项目的开发效率高、资金回流速度快为工作目标,降低风险因素对企业发展造成的影响。
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 第 6 章 结论

房地产公司现金流管理的优化之会计研究--基于YY公司的案例分析


司的现金流管理的分析,也为其他的房地产企业敲醒了警钟,应从观念以及行动着手,充分重视现金流管理、多渠道开拓融资、将现金流管理与企业的发展战略挂钩并建立现金流的监督预警机制。参考文献(略)​​​​

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